【将来に金利上昇が生じた際の住宅ローン返済額（月次）のイメージ：Case1（新築戸建）】○変動金利型（0.40％）で4,500万円を35年借入（元利金等返済）：11万4,836円○固定金利型（1.80％）で4,500万円を35年借入（元利金等返済）：14万4,491円金利上昇の発現5年後10年後15年後20年後25年後30年後縮小（②）+0.5％（0.90％）（2.40％）12万３,４９９円13万2,565円14万2,029円15万1,884円12万2,057円12万9,561円13万7,345円14万5,407円12万0,615円12万6,577円13万2,721円13万9,046円11万9,174円12万3,616円12万8,162円13万2,811円11万7,734円12万0,679円12万3,670円12万6,709円11万6,296円11万7,767円11万9,251円12万0,747円（1.40％）拡大（①）拡大（①）拡大（④）金利上昇幅+1.5％+1％（1.90％）縮小（②、③）その他のローン+2％縮小（①）金利上昇⇒拡大資産価値負債価値将来収入金融資産不動産将来の支出（ローン除く）住宅ローン05※Economic Balance Sheetの考え方に基づいて資産・負債に分類したもの低金利環境下における変動金利型での借入なった場合、毎月の返済額は12万3,499円に増えます。表中の黄色で示した部分は、もともと固定金利型で借りた場合の毎月返済額14万4,491円より増えない部分です。言い換えると金利上昇があっても、変動金利型の返済額の方が少なくなる部分ということです。黄色で示した部分が大部分である理由は、全期間固定型の適用金利を少々超える金利上昇であっても、金利上昇が５年後以降であれば、全期間固定型で借り入れるよりも返済額が小さくなります。つまり、変動金利型の方が早く元本返済が進むこと（＝低金利の効果）を示しています。ただし、２％上昇した５年後、10年後の白地部分のように、５年以内に約1.5%を超える金利上昇した場合、全期間固定型で借り入れた方が有利になると考えられます。変動金利型で借りている方は、そういうリスクを負っていることになります。①資金余力を高める（預貯金を増やす、将来収入を増やす（賃金上昇、定年・退職延長）など）②全額完済も含めて繰上げ返済の実行③「変動金利型⇒固定金利型」、「変動金利型⇒変動金利型」などで借り換える④リフォームなどで不動産価値を高める（将来売却する前提で資産性を高める） この対応策をもう少し金融的に説明したものが、下図の天秤です。エコノミックバランスシートという考え方に基づいたものです。左側の「資産価値」に相当する部分は、現在持っている金融資産や将来の収入の合計値です。一方の右側の「負債価値」は、将来支払わなければならないものの合計値です。目指すべきは、この資産価値と負債価値の合計を比較したときに、資産価値の方が大きい状況になっていれば安心ということになります。 変動金利型で借りている方にとって金利が上昇すると、負債価値の住宅ローンの部分が拡大します。その際の資産価値の拡大をどうするか。将来収入の拡大、金融資産の拡大、不動産価値の拡大という対応策が必要と考えられます。また、負債が増えた分、別の負債を減らせばいいということであれば、将来の支出を減らして節約する方法や、繰上げ返済・借換えという、資産も減るが負債も減る方法もあるかと思います。このように資産価値と負債価値の関係を維持していくことが重要です。５変動金利型利用者の金利上昇への備え 変動金利型住宅ローンを利用した場合、金利上昇に対する一般的な対応策は繰上げ返済をするか、借り換えるかの大きく２つの方法が考えられます。 ここでは、次の４つの対応策について考えてみます。
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