）%81（型利金定固）%40（型利金動変）%81（型利金定固）%40（型利金動変）%81（型利金定固）%40（型利金動変）%81（型利金定固）%40（型利金動変Case1（新築戸建）Case2（新築マンション）Case3（中古戸建）........0ProsCoｎｎs【月々の住宅ローン返済額のイメージ（借入当初）】（首都圏：2023年6月）・Case1（新築戸建）：4,500万円、借入期間35年・Case2（新築マンション）：6,600万円、借入期間35年・Case3（中古戸建）：3,800万円、借入期間35年・Case4（中古マンション）：4,800万円、借入期間35年250,000200,000150,000100,00050,000154,124 16,000 72,000 106,491 82,124 元本返済利息支払（（メメリリッットト））（（デデメメリリッットト））・（金利上昇がなければ、固定金利型と比べて、）住宅ローン返済時の返済額が小さい・（金利上昇がなければ、固定金利型と比べて、）返済額に占める元金の割合が大きく、早く借入残高が減少し、将来の利息支払額も減少していく・適用金利が変動するので、将来の支払額が決まらない・金利上昇が生じると返済額が大きくなる恐れがある168,426 22,000 99,000 144,491 114,836 15,000 67,500 146,426 99,836 76,991 変動金利型・適用金利が変動せず、将来の支払額が確定している・金利が上昇しても返済額が変わらない・（金利上昇がなければ、変動金利型と比べて、）住宅ローン返済時の返済額が大きい・（金利上昇がなければ、変動金利型と比べて、）返済額に占める利息支払の割合が大きく、借入残高の減少スピードが遅く、将来の利息支払額も大きくなる211,920 96,972 12,667 112,920 84,306 122,015 122,491 57,000 65,015 ※メリット・デメリットが相反的固定金利型あい はん04住宅ローンアドバイザー通信注：元利均等返済を想定※ただし、元利金等返済、団信なし、ボーナス返済なしの場合※住友不動産販売HP「不動産市況」を参考に作成Case4（中古マンション） 一方で、変動金利型のデメリットは、仮に金利が上昇し利息の支払いが増加しても、未払いの利息も含めて住宅ローンを完済する義務は免れません。また、未払いの利息が増える可能性もあり、結果的に総返済額が大きくなることも注意事項かと思います。昨今、これらのルールを撤廃する代わりに、見栄えのいいかたちで商品を提供する銀行も増えています。商品説明書の中身をしっかり確認し、このようなルールの有無を確認することが大切かと思います。 金融機関側からみると、５年ルールや125％ルールというのは、市場金利が上昇しても低い返済額でお客さまに住宅ローンを提供していることになりますので、それだけリスクを抱える＝コストがかかっていることになります。逆に、このリスクをなくせば、リスクヘッジにかかるコストが下がるので、優遇金利幅を拡大できるメリットがあります。４変動金利型と固定金利型の選択とシミュレーション 住宅ローンの変動金利型と固定金利型の重要な点は、両方の金利型のメリット・デメリットが相反する関係にあります（右上の図参照）。 では、取得物件に応じて変動金利型と固定金利型の返済額をシミュレーションしてみます。右下の表は、直近2023年６月の首都圏の一般的な不動産の販売価格を想定して、実際に住宅ローンを借りたらどれくらいの返済額になるのか、どれくらいの利息・元本返済が進むのか計算したものです。例えばCase1（新築戸建）は、首都圏で購入の場合4,500万円ぐらいが不動産価格の平均値です。もし、フルローンの35年で借りた場合の返済額は、変動金利型（0.4％）の場合は11万4,836円になります。固定金利型と比較すると元本返済の部分が大きい、つまり、同じ借入額であっても変動金利型の方が、この青色部分の元本返済の差額分早く返済が進むということです。一方で、固定金利型は14万4,491円の返済がずっと続くのに対して、変動金利型については、もしかしたら14万4,491円よりも高い返済額を払わなければならないシナリオが、金利上昇時に起こりうるかもしれないデメリットがあります。 前述のCase1について、将来金利上昇があった場合どれくらい返済額が増えるのか、シミュレーションしてみたのが次ページの上の表です。例えば、５年後に0.4％から0.5％金利が上昇し0.9％に
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